广东粤港澳大湾区研究院研究员钟鸣  2023年是深圳“工业上楼”五年供应行动的开局之年，燕罗街道智能网联汽车产业园、宝华和平工业园等项目近期密集开工，加速形成实物工作量。深龙投智慧云谷大厦、坪山城投智园项目等多个项目预计今年上半年即可投入使用。随着政策推动及项目进程的加快，各方对“工业上楼”模式的关注度也在提升，市场机构迅速推出专项培训、主题研学等活动和产品。上海、成都等工业较发达的城市也在关注大湾区尤其深圳本次的“工业上楼”浪潮，部分 “工业上楼”标杆项目负责人介绍，几乎每周都有多批外地政府和园区开发运营主体前来考察调研，项目接待频次大幅提升。

目前，深圳规划建设的首批“工业上楼”项目共72个，建成后预计可提供2306万㎡的高品质、低成本、定制化产业空间。笔者梳理后发现，该批项目有如下特点和亮点：一是空间分布切合各区特点，除福田、罗湖外，其余8个（新）区及前海深港现代服务业合作区、深汕特别合作区均有布局，其中宝安、龙岗两个制造业大区可提供的产业空间约占52.5%，切合两区的空间保障需求。二是实施单位以本地国企为主，除深汕合作区有七成是实体企业自建外，其他各区项目的建设运营单位基本为市属或区属国企，特区建发、深业集团等市属国资国企践行担当，承担了近20个项目的规划运营工作。三是产业定位集中于战新产业，已明确产业主题的项目多分布于半导体、生物医药、新能源等领域，既契合深圳20+8的产业导向和20大先进制造业园区范围的集群引导，又符合“工业上楼”高价值、轻重量的制造业产品适用特性。四是在价格把控标准清晰，部分项目公开征集产业用房需求的公告显示，可售类项目分割销售价格约为同片区同类型物业的30%—50%，租赁型项目如宝龙智造园则标明按产业用房租金参考价的70%出租给优质企业。

同时，首批项目也充分发挥试点示范效应，形成了一定的模式创新。建筑设计方面，在借鉴香港、新加坡等实践基础上，南山智造项目的坡道厂房、五纪云谷项目的层叠退台式花园厂房都颇有亮点，较好地实现了货运效率提升和建筑景观高附加值。模式融合方面，政府以“工业上楼”为牵引，推动一揽子问题的解决。如建泰城市更新项目对暴雷房企项目的盘活、百旺信工业园项目推动历史遗留违法建筑的处理等，均具有很强代表性。运营策略方面，以“定制化+预招商”组合模式促供需匹配，深圳宝安、龙岗、大鹏都以优质企业空间需求库的形式进行企业筛选，且大多设置了上市、拟上市、专精特新和规上国高以及高产值优质企业优先入园的条件和门槛。企业安置方面，南山智造项目采取分期过渡方式，降低了企业的迁移成本，有助于优质企业留存和发展，为城市更新、土地整备类项目提供了有益参考。项目融资方面，除鼓励银行对储备项目推出“工业上楼”建设贷、经营贷等产品外，支持南山智造申请发行20年期专项债券，部分试点项目也在同步着手研究和准备REITs的相关事宜，积极探寻资管化的运营路径。

推动“工业上楼”对大湾区尤其深圳缓解产业发展与土地紧缺之间的夹缝问题意义重大，目前，政策落地和试点项目成效仍需有一个释放过程，后续建议在试点项目基础上做好三项工作：首先，做好案例梳理和经验总结，在合规范围内，梳理总结并集中公示政府试点项目的技术参数、产业匹配等相关情况，为后续项目提供参考。其次，细化政策指引，可参照深圳光明区、东莞水乡功能区在产业引导和通用型厂房建筑设计方面的相关政策内容，对应试点项目在主导产业空间需求方面的研究成果和企业实际入驻反馈，编制出台不同类型的厂房设计指南。最后，做好项目从产业规划、存量企业安置、建筑需求匹配到融资方案设计、优质企业储备等全流程提前规划和保障支持，关注项目所在区域历史遗留问题的统筹解决。